URBE SERVICIOS JURIDICOS Y LEGALES, S.L.

COMPRA VENTA DE PISOS

In Abogado concurso acreedores on 11 junio, 2010 at 11:35

La ultima consulta recibida me pareció increible. Un señor habia vendido su piso a unos compradores, en las siguientes condiciones: pago de parte del precio en efectivo en el momento de la firma y el resto lo retenían para el pago del préstamo hipotecario que gravaba la finca. Hasta aquí todo normal. Yo le pregunté cual era el problema, dado que la operativa es normal y no presenta mayores complejidades, aparentemente. El señor me comentó que los compradores no habian liquidado la hipoteca sino que únicamente se dedicaban a pagar las cuotas mensuales que se iban devengando, con lo cual, el riesgo de la hipoteca, según su banco, seguia siendo suyo.

Mi pregunta siguiente fue si el banco no habia asistido a la compra de la finca y había autorizado la subrogación. Obviamente, su respuesta fue que no.  La conclusión fue rotunda: nada que hacer, por cuanto el contrato de compra venta no incluía la obligación de liberar de la hipoteca al vendedor, sino únicamente de pagarla !!

Este tema viene a dar respuesta, como ejemplo clarificador, a todas aquellas personas que no tienen claro cual es la función del banco en las operaciones de compra venta de pisos sobre los que recae hipoteca. El banco, no puede prohibir la venta de un piso con carga hipotecaria. Lo acabamos de ver. La función del banco es liberar al vendedor del crédito hipotecario y traspasarlo al comprador, de tal manera que el vendedor no tenga ya ninguna obligación en relación al piso vendido. Y por que, se preguntaran los vendedores, sigo teniendo responsabilidad sobre la hipoteca si el piso ya lo he vendido? Pues porque cuando se firma una hipoteca se asumen dos tipos de compromisos: a) el de responder con el bien hipotecado y b) el de responder personalmente con todos los bienes presentes y futuros sobre el diferencial que pueda existir entre el precio que el piso obtenga en subasta y la deuda con el banco. Cuando se vende un piso, la hipoteca sigue al piso, pero si el banco no autoriza la venta, la responsabilidad b) sigue sobre la persona que firmó la hipoteca.

Como siempre, lo importante es que antes de hacer cualquier operación, por sencilla que parezca, consultar, no vaya a ser que os quedeis sin piso y con deuda, como le paso a este señor del principio. Hasta luego.

  1. Muy interesante el tema planteado. Fortalece la necesidad de tener un correcto asesoramiento en todo este tipo de actuaciones.

  2. Lamentablemente, Alex, el que cuentas no es un caso aislado. También tengo el mismo tema en una disolución de un indiviso. Dos jóvenes enamorados se compran un piso a medias. La relación se tuerce. Deciden que cada uno por su lado y van al notario y firman la disolución del indiviso. Uno se queda el piso y la hipoteca, y la otra parte cobra -o no- algo de dinero y ya no tiene responsabilidades sobre el piso -IBI, Comunidad,…-. Si el banco no da la conformidad, la parte vendedora sigue como deudora frente al banco. Mientras el comprador pague, no hay problema. Si no pagara, el banco podría reclamar contra ambos y ejecutar el piso. Obviamente, lo que el vendedor tenga que pagar al banco lo va a poder reclamar al comprador, pero… Es difícil que los bancos acepten la subrogación y “perder” un obligado al pago sin nada a cambio. Hay maneras de “forzarlos” o “convencerles”, pero siempre antes de firmar la escritura, después es mucho más difícil.

    El verdadero problema no es que el comprador no pague, es otro.

    • Ciertamente Chantal las problematicas que se plantean en este tema son varias y solo he querido mostrar una problemática que se da muy a menudo hoy en dia y que, como bein señalas, tiene muchos prismas que tratar. Muchas por tu aportación !!

Responder

Por favor, inicia sesión con uno de estos métodos para publicar tu comentario:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: