URBE SERVICIOS JURIDICOS Y LEGALES, S.L.

LAS CLAUSULAS DE INCUMPLIMENTO DE CONTRATO.

In RESOLUCION CONTRATOS on 24 septiembre, 2010 at 9:30

Recientemente he tenido ocasión de trabajar sobre un contrato ya redactado, un par de años atrás. Se trata de un acuerdo de disolución de condominio de una propiedad vertical, es decir, de un edificio que a los efectos del registro de la propiedad no está dividido en pisos y que pertenece a varias personas en común.

El acuerdo establecía un serie de obligaciones económicas para ambas partes de cuantía importante. Se hizo en un momento en el que todavía quedaba algo de burbuja inmobiliaria. El importe de la operación en conjunto ascendía a algo más de un millón de euros y las implicaciones fiscales del asunto también suponían cifras de seis dígitos. En la parte final del contrato se estableció una cláusula de resolución contractual, que ordenaba su resolución automatica en caso de no elevación a público en una fecha acordada. En el mismo acuerdo se incluyó que el incumplimiento implicaba, como cláusula penal  expresamente  pactada, la pérdida de las cantidades entregadas hasta la fecha por la incumplidora.

Esta cláusula tal como se redactó supuso dejar en manos de la parte obligada al pago decidir si quería cumplir el compromiso o no, dado que como se ha señalado su incumplimiento suponía la resolución, sin dar opción a la otra parte a exigir el contenido de la obligación asumida. Además, dicho incumplimiento, a tenor de la cláusula penal pactada, se liquidó con una suma irrisoria en comparación con el volumen de la operación.  Y sin posibilidad de reclamar nada más !! Y claro, despues de firmado se lo pensó mejor y no cumplió.

La redacción y aceptación de esa cláusula fue muy positiva desde el punto de vista de una de las partes, pero fue muy perjudicial para la otra parte, dado que la sometió a una situación de debilidad contractual, ya que tras duras negociaciones y presiones, y conseguir firmar un contrato económicamente positivo, delegó en la otra parte su cumplimiento. Y claro, perdió una oportunidad de oro para finalizar una situación de copropiedad muy incómoda, gravosa y no deseada.

Hay que vigilar muy bien lo que se redacta en los contratos, estudiar después lo redactado y pensar en todas las posibilidades que pueden manifestarse  durante su ejecución y como actuarán las obligaciones pactadas. Y  así no habrá sorpresas y, si no, acordaros de la sentencia del tema de Crédito y Caución.

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